Rauchwarnmelderpflicht in NRW

Seit dem 01.01.2017 besteht in NRW allgemeine Rauchwarnmelderpflicht für alle Miethäuser und -Wohnungen. Die Nichterfüllung dieser Auflagen stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Auch wenn keine Kontrollen oder Strafen vorgesehen sind, so ist der Eigentümer im Falle eines Brandes mit Personenschaden in Mithaftung.

Gemäß §49 (7) BauO obliegt die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchmeldern dem Eigentümer, während die Instandhaltung i.d.R. vom unmittelbaren Mieter/Bewohner zu gewährleisten ist. Aufgrund der Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers ist dieser jedoch verpflichtet, die Instandhaltung durch die Mieter zu kontrollieren. Im Falle eines Brandes mit Personenschaden muss der Eigentümer daher die ordnungsgemäße Installation und Wartung der Rauchmelder nachweisen können. Andernfalls kann es zu Schadenersatzansprüchen gegen den Eigentümer kommen.

Wer darf einbauen und warten?

Aus rechtlicher Sicht bedarf es keiner gesonderten Qualifikation um Rauchmelder installieren und warten zu dürfen. Dennoch müssen Rauchmelder „so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.“
Daher empfiehlt die DIN 14676 ausdrücklich die Montage und Wartung von einer „Fachkraft für Rauchwarnmelder“ durchführen zu lassen, um die rechtssichere Installation und Dokumentation zu gewährleisten.

Haftung des Vermieters

Rechtsexperten sind der Auffassung, dass der Eigentümer auch bei der Übertragung der Wartungspflicht auf den Mieter nicht vollständig aus der Haftung entlassen ist (Sekundärhaftung im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht). Aufgrund seiner Verkehrssicherungspflicht muss der Eigentümer dafür sorgen, dass in seiner Immobilie niemand durch vermeidbare Gefahren zu Schaden kommt.
Im Falle eines Brandes mit Personenschaden muss der Eigentümer also nachweisen, dass die Rauchmelder ordnungsgemäß installiert und deren Betriebsbereitschaft sichergestellt wurde. Andernfalls trifft ihn möglicherweise eine Teilschuld und die Versicherung könnte, mit Verweis auf einen Verstoß der Obliegenheitspflicht, die Schadenserstattung verweigern.

Die Bauordnung NRW sieht ausdrücklich die Möglichkeit vor, dass Eigentümer die Wartung selbst übernehmen, bzw. an einen Dienstleister übergeben.

Wer übernimmt die Kosten von Installation und Wartung?

Die Kosten der Beschaffung und Installation von Rauchmeldern sind als „Modernisierungsmieterhöhung“ nach §599 BGB mit 11% der anfallenden Kosten auf die jährliche Miete umlegbar. Die Installation stellt die Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht ohne Verschulden des Vermieters dar und berechtigt somit zur Mieterhöhung, gem. § 555b Nr. 6 BGB.

Die Kosten für die Wartung der Rauchmelder kann, sofern im Mietvertrag geregelt, als „sonstige Betriebskosten“ gem. §2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung in voller Höhe abgerechnet werden. Falls eine solche Regelung im Mietvertrag nicht festgeschrieben wurde empfiehlt es sich, eine Zusatzvereinbarung zu unterzeichnen. Gerne stellen wir Ihnen ein Musterexemplar zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!